Sachverhalt
1. Allgemein
Die Gemeinde verfügt aktuell über
mehrere Bauplätze in den Ortsteilen Stettfeld und Zeutern. Der Bauplatz im
Baugebiet Zeuterner Straße „nord“ kann sofort bebaut werden. Die übrigen
Grundstücke können/sollen nach der Sommerpause veräußert werden. Hier bedarf es
jedoch noch der Fertigstellung der Erschließung, so dass eine Bebauung
frühestens im Jahr 2020 möglich sein wird.
2. Bodenrichtwerte
Der Gutachterausschuss hat die
Bodenrichtwerte für Bauplätze zum 31.12.2018 ermittelt. In Stettfeld sollen
danach in der höchsten Zone aktuell 320 €/qm und in Zeutern 335/qm festgesetzt
werden.
3. Kosten
für Herstellung/Erschließung der Baugrundstücke
Die Verwaltung schlägt vor, die Bauplatzpreise in Anlehnung
an die zum 31.12.2018 ermittelten Bodenrichtwerte festzusetzen.
Dies wären für den Ortsteil
Stettfeld: 320
€/qm, incl. Erschließung
Zeutern: 335 €/qm, incl. Erschließung
Unabhängig davon soll die Gemeinde Baugrundstücke nicht unter ihrem Wert veräußern.
Die Anlagen 1 – 3 enthalten daher eine Kalkulation der Bauplatzpreise. Darin sind die Kosten für einen möglichen Grunderwerb bzw. die Kosten für die Bereitstellung gemeindeeigener Flächen entsprechend enthalten.
4. Anmerkungen
a)
Zeuterner Straße „nord“, Stettfeld
Hierfür wurde
keine Kalkulation erstellt.
Die Bauplätze in diesem Gebiet wurden vor
einigen Jahren für 240 €/qm veräußert.
Der nun vorgeschlagene Preis wurde den im südlichen Teil
neu entstehenden Baugrundstücke angeglichen.
b)
Zeuterner Straße „süd“, Stettfeld
Die beigefügte Kalkulation weist bei einem Kaufpreis von
320 €/qm ein Defizit von rund 156.000 € aus. Dieses Defizit ist dem Umstand
geschuldet, dass es sich hier nicht um eine Erschließung auf der „grünen Wiese“
handelt. Vielmehr ist der Ursprung dieses Baugebiets dem Bau des Minikreisels
und der damit verbundenen Aufweitung der Zeuterner Straße zuzuschreiben. In
diesem Zusammenhang musste Grunderwerb (Grundstück + Gebäude) erworben werden.
Im Anschluss mussten die erworbenen Gebäude abgebrochen werden.
In der Kalkulation sind sowohl die im Baugebiet
liegenden Grundstücks- und Gebäudeanteile als auch die anteiligen Abbruchkosten
enthalten.
Zur Minderung des Aufwands der Gemeinde wurde
baugebietsbezogen ein Zuschuss aus dem „Entwicklungsprogramm Ländlicher Raum“
bewilligt, der mit 142.284,79 € abgerechnet wurde. Damit sollte der
„unrentierliche“ Mehraufwand für die Erschließung des Gebiets mit einer
Förderquote von 40 % bezuschusst werden. Dennoch ist/war es nicht möglich,
dieses Projekt ohne Eigenmittel der Gemeinde zu „schultern“.
Um eine volle Kostendeckung zu erreichen, müsste ein
Bauplatzpreis in Höhe von 370,75 €/qm verlangt werden. Ein solcher Preis
erscheint – in Anbetracht der aktuellen Bodenrichtwerte – nicht gerechtfertigt.
Die Gemeinde sollte bei Veräußerung ihrer Grundstücke keine „Preistreiberei“
vornehmen. Schließlich erscheint es fraglich, ob die künftigen Eigentümer
dieser Grundstücke tatsächlich ein Teil der „Lasten“ für die Aufweitung der
Zeuterner Straße SÜD tragen sollten.
c)
Lußhardtstraße /
Schenkenwiesenäcker, Stettfeld
Eine exakte
Kalkulation für dieses Baugebiet ist noch nicht möglich.
Eine ganz grobe Kalkulation erbringt jedoch den
Nachweis, dass die Gemeinde bei einem Verkaufspreis von 320 €/qm alle
Aufwendungen (einschl. Grunderwerb / wertbereitgestellter Flächen) wird refinanzieren
können.
d) „verlängerte“
Wiesenstraße, Zeutern
Bei
Veräußerung der Grundstücke für 335 €/qm sind die Kosten der Gemeinde voll
umfänglich refinanziert (Anlage 3).
Dieser Preis soll für alle Grundstücke verlangt werden, die an „Privat“ veräußert
werden.
Ein Grundstück (1.632 qm) soll für einen möglichen „Geschosswohnungsbau“ an einen Investor veräußert werden.
Die 335 €/qm sollten hier als Richtwert „angepeilt“ werden. Eine endgültige Festlegung des Verkaufspreises für dieses Grundstück sollte erst dann erfolgen, wenn das Konzept der Bebauung feststeht.
e) Anmerkungen
zu den Grunderwerbskosten
In
den vorgelegten Kalkulationen wurde unterstellt, dass der Wert der von der
Gemeinde bereitgestellten Flächen (teilweise auch Straßen und Feldwege) mit dem
selben Wert in Ansatz gebracht werden, der „Privaten“ für den Erwerb „privater“
Grundstücke im Vorfeld der Erschließung bezahlt wurde.
f)
Kosten für die
Wasserversorgung/Abwasserbeseitigung
Bekanntlich
werden durch die Erhebung von Beiträgen (Wasserversorgung /
Abwasserbeseitigung) in der Regel max. 30 – 40 % der tatsächlichen Kosten für
die Herstellung der Wasserversorgungsanlagen/Kanäle refinanziert.
In den beigefügten Kalkulationen wurde mit den tatsächlichen Kosten für die Herstellung der Kanalisation/Wasserversorgung im Gebiet gerechnet. Darüber hinaus wurde auch der zu erhebende Beitrag für den Anschluss an die Kläranlage (Abwasserbeseitigung) und der Beitrag für die Wasserversorgungsanlagen (Hochbehälter etc. außerhalb des Baugebiets) entsprechend berücksichtigt.
Umweltverträglichkeitsprüfung/Nachhaltigkeitsprüfung/Leitbild
entfällt
- Kalkulation
Zeuterner Straße „süd“, Stettfeld
- Lußhardtstraße/Schenkenwiesenäcker,
Stettfeld
- Kalkulation
„verlängerte“ Wiesenstraße, Zeutern
Beschlussvorschlag
Für den Kauf gemeindeeigener Bauplätze werden folgende Verkaufspreise festgelegt:
a) Zeuterner Straße „nord“, Stettfeld 320 €/qm
b) Zeuterner Straße „süd“, Stettfeld 320 €/qm
c) Lußhardtstraße / Schenkenwiesenäcker, Stettfeld 320 €/qm
d) „verlängerte“ Wiesenstraße, Zeutern 335 €/qm
Haushaltsvermerk
entfällt